Vender tu casa en España siendo no residente: la retención del 3% (Modelo 211) y cómo recuperarla
¿Vendes tu vivienda en España siendo no residente? El comprador debe retenerte el 3% del precio e ingresarlo con el Modelo 211 como pago a cuenta de tu ganancia. Esta guía 2026 explica cómo funciona la retención, cómo solicitar la devolución si pagaste de más o vendiste con pérdida, los plazos y un ejemplo real. Recupera lo que te debe Hacienda.
Por Jacob Salama, abogado colegiado nº 11.294 ICA Málaga
8/20/202611 min leer
Si eres no residente fiscal en España y vendes aquí una vivienda, hay un momento en la notaría que descoloca a casi todo el mundo: el comprador se queda con el 3% del precio de venta y lo ingresa directamente en Hacienda. Tú sales de la notaría cobrando solo el 97% de lo pactado. Ese 3% no es una comisión, ni una sanción, ni el impuesto definitivo: es una retención a cuenta del impuesto sobre tu ganancia patrimonial, y en muchísimos casos se puede recuperar total o parcialmente.
Después de años acompañando a propietarios extranjeros —y a españoles que emigraron y dejaron de ser residentes— en la venta de sus inmuebles en la Costa del Sol y en toda España, puedo decir que la retención del 3% es una de las piezas peor entendidas de toda la operación. Y una de las que más dinero cuesta por puro desconocimiento: plazos que se dejan pasar, facturas de reformas que nadie guardó, cuentas bancarias cerradas antes de tiempo. En esta guía te explico paso a paso cómo funciona la retención, cómo se calcula el impuesto real con el Modelo 210, cómo pedir la devolución y qué errores debes evitar.
¿Qué es la retención del 3% cuando vende un no residente?
La base legal está en el artículo 25.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRLIRNR). Cuando quien vende un inmueble situado en España es un no residente fiscal, la ley obliga al comprador —sea quien sea: residente o no, particular o sociedad— a:
Retener el 3% del precio de compraventa en el momento de la firma; e
Ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura.
¿Por qué existe esta figura? Muy sencillo: si el vendedor no residente cobra y se marcha de España, Hacienda tiene pocas vías prácticas para cobrarle después el impuesto sobre la ganancia. El 3% funciona como garantía. Y la ley aprieta de verdad: si el comprador no retiene o no ingresa el 3%, el propio inmueble queda afecto al pago del impuesto del vendedor. Por eso ningún abogado de comprador permitirá jamás firmar una compra a un no residente sin practicar la retención: protege al comprador tanto como al Tesoro.
Dos matices importantes:
El 3% se calcula sobre el precio íntegro que figura en la escritura, no sobre la ganancia. Aunque vendas con pérdidas, el comprador debe retener igualmente.
La retención se aplica cuando el vendedor es no residente. Si vende un matrimonio y solo uno de los cónyuges es no residente, se retiene sobre la parte de ese cónyuge. Si tienes dudas sobre tu propia condición, o sobre el conjunto de obligaciones que tienes con Hacienda, empieza por nuestra guía completa de impuestos para no residentes en España.
Modelo 211: lo presenta el comprador, pero el dinero es tuyo
El Modelo 211 lo presenta el comprador (en la práctica, su abogado o gestor). El vendedor no lo presenta, pero tiene un interés vital en él: el ejemplar para el vendedor del Modelo 211 es tu prueba de que el 3% se ingresó efectivamente en Hacienda. Sin ese documento no podrás descontar la retención de tu impuesto final ni pedir la devolución sin complicaciones.
Quién lo presenta — el comprador, en el plazo de 1 mes desde la escritura.
Importe — el 3% del precio escriturado (tipo vigente en 2026 y estable desde hace muchos años).
Qué debe recibir el vendedor — el "ejemplar para el vendedor" del Modelo 211 presentado, con las referencias y el importe ingresado.
Consejo práctico para la notaría: pacta por escrito —idealmente ya en el contrato de arras— que el comprador te entregará tu ejemplar del Modelo 211 en un plazo concreto (por ejemplo, 15 días desde la presentación). Perseguir al comprador medio año después, cuando ya no tiene ningún incentivo para ayudarte, es un disgusto perfectamente evitable.
Modelo 210: así se declara la ganancia real
La retención del 3% es solo un pago a cuenta. El impuesto de verdad se calcula cuando el vendedor no residente presenta el Modelo 210 declarando la ganancia (o pérdida) patrimonial real. En 2026, el tipo aplicable a la ganancia es el 19% para todos los no residentes: en las ganancias inmobiliarias no existe la distinción UE/no UE que sí afecta, por ejemplo, a los alquileres.
El plazo tiene una redacción peculiar en el reglamento: el vendedor dispone de tres meses contados desde el fin del plazo de un mes que tenía el comprador para ingresar la retención. En cristiano: aproximadamente cuatro meses desde la fecha de la venta. Si lo dejas pasar, habrá recargos si salía a ingresar, y retrasos y complicaciones innecesarias si salía a devolver.
Si nunca te has enfrentado a este formulario, tenemos una guía específica: Modelo 210: qué es, quién debe presentarlo y cómo se presenta paso a paso.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, y ambos se ajustan:
Valor de adquisición — el precio que pagaste en su día, más los impuestos y gastos de aquella compra (ITP o IVA y AJD, notaría, registro, abogado), más el coste de las inversiones y mejoras (una ampliación, una reforma integral que añade valor; no las reparaciones ordinarias ni la pintura), menos las amortizaciones que debiste practicar si el inmueble estuvo alquilado.
Valor de transmisión — el precio de venta, menos los gastos de la venta que pagaste tú (comisión de la agencia, tu abogado, la plusvalía municipal si la asumiste como vendedor, el certificado energético, etc.).
Cada euro de gasto documentado reduce tu ganancia y, por tanto, tu impuesto. De ahí que las facturas valgan oro: lo verás en el apartado de errores.
¿Y si la retención del 3% es mayor que el impuesto? La devolución
Es el escenario que más interesa a la mayoría. Si el 19% de tu ganancia real es inferior al 3% retenido —y, desde luego, si vendiste con pérdidas y la cuota es cero— Hacienda debe devolverte la diferencia.
Así funciona la devolución en la práctica:
Presenta el Modelo 210 en plazo, declarando la ganancia o pérdida real, consignando la retención del 3% (necesitarás los datos del Modelo 211 del comprador) y marcando la opción de devolución.
Indica una cuenta bancaria. La AEAT devuelve por transferencia. En 2026 admite cuentas extranjeras (SEPA y determinadas no SEPA), pero todo fluye mejor con cuenta española; en cualquier caso, la cuenta debe estar a nombre del contribuyente y permanecer abierta hasta cobrar.
Acompaña la documentación — normalmente escritura de compra, escritura de venta, ejemplar del Modelo 211 y, si procede, certificado de residencia fiscal de tu país. Es muy habitual que la AEAT abra una comprobación y pida las facturas que justifican los gastos de adquisición y las mejoras.
Ten paciencia. La ley da a Hacienda seis meses desde el fin del plazo de presentación (o desde la presentación, si fue tardía) para devolver. En la realidad de 2026, las devoluciones a no residentes suelen tardar entre 6 y 12 meses, y algo más si hay comprobación.
Intereses de demora. Si la AEAT paga pasado el plazo legal de seis meses, debe añadir intereses de demora (en torno al 4% anual en 2026) de oficio, sin que tengas que pedirlos; conviene, eso sí, comprobar que efectivamente los ha incluido.
Un apunte más que casi nadie conoce: el derecho a la devolución no se esfuma al día siguiente de vencer el plazo del Modelo 210. Una presentación tardía solicitando devolución sigue siendo posible dentro del plazo general de prescripción de cuatro años; pero presentar tarde invita a comprobaciones y retrasos, así que trata la ventana de cuatro meses como el plazo real.
¿Y si el impuesto sale mayor que la retención?
La retención es un mínimo de recaudación, no un tope de tu impuesto. Si la ganancia es grande, el 19% de la ganancia supera con facilidad el 3% del precio. En ese caso, al presentar el Modelo 210 simplemente ingresas la diferencia. Quien compró en los años noventa o a principios de los dos mil y vende hoy debe presupuestarlo desde el primer día: lo retenido en notaría no cubrirá ni de lejos la factura.
No olvides la plusvalía municipal (IIVTNU): es otro impuesto distinto
La retención del 3% y el Modelo 210 se refieren al impuesto estatal sobre la ganancia. Al margen de todo ello, el ayuntamiento exige el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, la famosa "plusvalía municipal") por el incremento de valor del suelo.
El sujeto pasivo es legalmente el vendedor, pero cuando el vendedor es no residente el comprador es sustituto del contribuyente: por eso los compradores suelen retener en notaría una cantidad adicional para la plusvalía.
Tras las sentencias del Tribunal Constitucional y la reforma de 2021, si no hubo incremento real de valor no hay impuesto: si puedes acreditar con las dos escrituras que vendiste por menos de lo que compraste, procede la no sujeción. Y si hubo ganancia, puedes elegir entre el método objetivo y el de ganancia real, el que resulte menor.
Plazo: 30 días hábiles desde la venta en la mayoría de municipios (revisa la ordenanza local). Si vendes en la provincia de Málaga, te interesa nuestra guía definitiva de la plusvalía municipal para extranjeros en Málaga.
¿Puede un no residente aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual?
Sí, pero solo algunos. Los residentes en otro Estado de la UE, o del EEE con intercambio efectivo de información tributaria (Noruega, Islandia, Liechtenstein), pueden aplicar la misma exención que los residentes en España: si la vivienda vendida era tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en una nueva vivienda habitual (en España o en tu país), la ganancia queda exenta en proporción a lo reinvertido. Condiciones a vigilar:
La vivienda española debió ser realmente tu residencia habitual (como regla general, habitada de forma continuada al menos tres años, con excepciones por cambios justificados).
La reinversión debe producirse en un plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta.
El 3% se retiene igualmente en notaría: la exención se hace valer después, mediante el Modelo 210, solicitando la devolución.
Los residentes en Reino Unido, Estados Unidos y demás países fuera de la UE/EEE no pueden aplicar esta exención. En el caso británico, es una de las consecuencias silenciosas del Brexit.
Dos ejemplos con números (2026)
Ejemplo 1 — Brigitte vende con pérdidas: devolución íntegra del 3%
Brigitte, jubilada y residente en Francia, compró un apartamento en Benalmádena en 2007, en pleno pico del mercado, por 290.000 €, pagando unos 24.000 € entre ITP, notaría, registro y abogado (valor de adquisición: 314.000 €). En 2026 vende por 280.000 €, con 11.000 € de gastos de agencia y abogado (valor de transmisión neto: 269.000 €).
Retención en notaría — 3% × 280.000 € = 8.400 €, que el comprador ingresa con el Modelo 211 en el plazo de un mes.
Resultado real — 269.000 € − 314.000 € = pérdida de 45.000 €. Cuota: 0 €.
Modelo 210 — Brigitte presenta en plazo, declara la pérdida, aporta ambas escrituras y el ejemplar del Modelo 211, y solicita la devolución íntegra de los 8.400 €.
Desenlace — la AEAT abre una comprobación rutinaria, pide las facturas de la compra y devuelve los 8.400 € unos diez meses después, con un pequeño importe de intereses de demora por haber superado el plazo legal de seis meses.
Plusvalía municipal — como vendió por debajo del precio de compra, alega la no sujeción con las dos escrituras y no paga nada.
Ejemplo 2 — Piotr vende con una gran ganancia: el 3% se queda corto
Piotr, residente en Polonia, compró un adosado en Mijas en 2003 por 140.000 € (valor de adquisición con gastos: 151.000 €). En 2014 amplió la casa con facturas en regla por 35.000 € (valor de adquisición ajustado: 186.000 €). En 2026 vende por 450.000 €, con 20.000 € de gastos de venta (valor de transmisión neto: 430.000 €).
Retención en notaría — 3% × 450.000 € = 13.500 €.
Ganancia — 430.000 € − 186.000 € = 244.000 €.
Cuota al 19% — 46.360 €.
Modelo 210 — Piotr descuenta los 13.500 € ya retenidos e ingresa la diferencia: 32.860 €.
Fíjate en el papel de la ampliación de 35.000 €: como Piotr conservó las facturas del constructor (con IVA y transferencias bancarias que cuadran), redujo su ganancia en 35.000 € y su impuesto en 6.650 €. Sin facturas, la AEAT lo habría rechazado sin contemplaciones.
¿Qué documentos debes exigir en la notaría?
Ejemplar para el vendedor del Modelo 211 — la prueba de que el comprador ingresó realmente el 3%. Pacta por escrito un plazo de entrega.
Copia simple de la escritura de venta — la necesitarás para acompañar el Modelo 210.
Desglose de cualquier retención adicional por plusvalía municipal — y justificante de su ingreso en el ayuntamiento.
Tu propio expediente — escritura de compra, justificantes del ITP/IVA de aquella compra, todas las facturas de mejoras, facturas de agencia y abogado de la venta, factura del certificado energético. Reúnelo antes de firmar, no cuando la AEAT lo pida.
Los errores más frecuentes (y más caros)
No guardar las facturas de las reformas — los pagos en efectivo al constructor sin factura no existen para la AEAT. Años después, el vendedor no puede deducir decenas de miles de euros de inversión real. Factura siempre y paga por banco.
Dejar pasar el plazo del Modelo 210 — unos cuatro meses desde la venta. Si salía a ingresar, recargos; si salía a devolver, retraso y más papeletas de acabar en una comprobación completa.
Cerrar la cuenta bancaria española demasiado pronto — muchos vendedores "liquidan" sus asuntos en España y cierran la cuenta; diez meses después, la transferencia de la devolución rebota. Mantén una cuenta abierta (o una extranjera válida y vigilada) hasta cobrar.
No conseguir nunca el ejemplar del Modelo 211 — sin él, descontar la retención se convierte en una batalla probatoria.
Creer que el 3% es el impuesto definitivo — y llevarse el susto de una cuota adicional de cinco cifras al calcular la ganancia real.
Olvidar la plusvalía municipal — o pagarla sin más cuando cabía alegar la no sujeción por venta a pérdida.
Ignorar el país de residencia — tu país normalmente también gravará la ganancia, con deducción por el impuesto español según el convenio aplicable. Hay que coordinar ambas declaraciones.
Vendedores británicos tras el Brexit: qué cambió y qué no
Los propietarios británicos son el mayor colectivo de vendedores no residentes en la Costa del Sol, así que merecen apartado propio. En 2026:
Sigue igual — la retención del 3% y el Modelo 211 funcionan exactamente igual; el tipo sobre la ganancia inmobiliaria sigue siendo el 19% para residentes en Reino Unido (las ganancias inmobiliarias nunca estuvieron sujetas a la dualidad de tipos UE/no UE); la mecánica de devolución es idéntica; y el convenio de doble imposición España–Reino Unido sigue aplicándose, con crédito en el Reino Unido por el impuesto español.
Cambió — los residentes británicos perdieron la exención por reinversión en vivienda habitual, reservada a residentes UE/EEE. Además, respecto de los alquileres previos a la venta, ya no pueden deducir gastos y tributan al 24% en lugar del 19%, algo a tener en cuenta al cerrar las últimas declaraciones como arrendador antes de vender.
Los plazos, de un vistazo
Modelo 211 (comprador) — 1 mes desde la escritura · 3% del precio.
Modelo 210 (vendedor) — 3 meses desde el fin del plazo de 1 mes del comprador (≈ 4 meses desde la venta) · 19% sobre la ganancia real, menos la retención.
Plusvalía municipal — normalmente 30 días hábiles desde la venta · consulta la ordenanza local.
Devolución de la AEAT — plazo legal 6 meses · realidad 6–12 meses · intereses de demora si se supera el plazo legal.
¿Vas a vender siendo no residente? Recupera el 3% sin quebraderos de cabeza
Soy Jacob Salama, abogado dedicado a la fiscalidad internacional (colegiado nº 11.294, ICA Málaga). En el despacho llevamos el ciclo completo del vendedor no residente: revisión de la retención en la firma, preparación y presentación del Modelo 210 con el valor de adquisición bien documentado, solicitud de la devolución, respuesta a los requerimientos de la AEAT y coordinación de la plusvalía municipal y de la tributación en tu país de residencia.
WhatsApp: +34 644 12 18 02
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Aviso: este artículo es información general a septiembre de 2026 y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Los tipos, plazos y criterios administrativos cambian; consulta siempre tu caso concreto antes de actuar.