Venta de Inmueble Heredado en España: IRPF, Plusvalía Municipal y Retención del 3%
Los tres gravámenes que recaen sobre el heredero que vende una propiedad en España, cómo calcular cada uno y cómo minimizar la carga fiscal total
Autor: Jacob Salama (SALAMA LEGAL SLP) | Mayo 2025 | internationalinheritancespain.es
5/25/20264 min leer
La venta de un inmueble heredado genera en España al menos tres cargas tributarias diferenciadas: la ganancia patrimonial en el IRPF (o en el IRNR para no residentes), la Plusvalía Municipal a favor del Ayuntamiento, y — para vendedores no residentes — la retención del 3% que practica el comprador sobre el precio. Entender cómo se calcula cada capa, cómo determinar el valor de adquisición a efectos del IRPF partiendo del ISD, y qué planificación legal puede reducir la factura total es esencial antes de firmar cualquier escritura de compraventa.
1. Capa 1: La Ganancia Patrimonial en IRPF o IRNR
Valor de adquisición para el heredero: artículo 36 LIRPF
Para un bien adquirido por herencia, el valor de adquisición a efectos del IRPF es, conforme al artículo 36 de la Ley 35/2006 (LIRPF): (i) el valor declarado en el ISD, más (ii) el importe del ISD efectivamente satisfecho sobre ese bien, más (iii) los gastos y tributos inherentes a la adquisición abonados por el heredero (notaría de la escritura de adjudicación, inscripción en el Registro de la Propiedad, honorarios de gestoría directamente relacionados).
Esta regla es muy relevante para la planificación: en herencias con aplicación de la bonificación del 99% de Andalucía (ISD pagado ≈ 0), el valor de adquisición es simplemente el valor declarado en el ISD, sin adición de ISD satisfecho. Sin embargo, ese valor declarado es el coste base — si es alto, la ganancia futura será menor. Si fue bajo (infravaloración), AEAT puede ajustar tanto el ISD como el IRPF posterior.
Escala de gravamen del ahorro en el IRPF (2025)
Tramo de ganancia (€)
Tamaño de la ganancia Tipo
0 – 6.000 19%
6.000 – 50.000 21%
50.000 – 200.000 23%
200.000 – 300.000 27%
Más de 300.000 28%
IRNR para no residentes
El no residente que vende un inmueble español tributa por el IRNR (RDLeg 5/2004). El tipo es plano:
Residentes en la UE/EEE: 19%
Residentes en países fuera de la UE/EEE (Reino Unido post-Brexit, EE.UU., Israel): 24%
Nota: el RD-Ley 3/2020 y la interpretación administrativa mantienen provisionalmente el 19% para nacionales del Reino Unido en determinados contextos; consulte la normativa actualizada con un asesor fiscal.
2. Capa 2: La Retención del 3% sobre el Precio de Venta (IRNR)
El artículo 25.2 LIRNR obliga al comprador de un inmueble a un vendedor no residente a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en la AEAT mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura. Esta retención es un pago a cuenta del IRNR del vendedor.
El vendedor no residente deberá presentar el Modelo 210 dentro de los 3 meses siguientes a la fecha de la transmisión, declarando la ganancia real. Si la retención del 3% supera el IRNR resultante, AEAT devuelve la diferencia. Los plazos de devolución oscilan entre 6 y 18 meses.
Concepmporte (ejemplo)
Concepto Importe
Precio de venta 500.000 €
Retención 3% (Modelo 211) 15.000 €
Valor de adquisición (ISD + gastos) 430.000 €
Gastos de venta (agencia + notaría) 12.500 €
Ganancia patrimonial neta 57.500 €
IRNR al 19% (residente UE) 10.925 €
Devolución de AEAT 4.075 €
3. Capa 3: La Plusvalía Municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es un tributo local que grava el incremento del valor del suelo urbano durante el período de tenencia. Se liquida ante el Ayuntamiento en el plazo de 30 días desde la venta.
Tras la STC 182/2021 del Tribunal Constitucional y el Real Decreto-Ley 26/2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo:
Método objetivo: Valor catastral del suelo × coeficiente anual del municipio × años completos de tenencia (máximo 20). Los coeficientes se aprueban anualmente por el MINHAC.
Método real: Incremento real del valor del suelo = (precio de venta × proporción de suelo) − (precio de adquisición × proporción de suelo). Requiere tasaciones certificadas. Se aplica cuando produce un resultado menor.
Si no hay incremento real de valor del suelo (se acredita documentalmente), la Plusvalía Municipal es cero. El Ayuntamiento puede exigir prueba documental.
4. Plazo de Tenencia y Actualización Monetaria
A diferencia de otros países, España no aplica reducción por largo período de tenencia en el IRPF para ganancias patrimoniales. Desde 2015, la corrección monetaria (actualización del valor de adquisición por IPC) fue eliminada para bienes inmuebles. Vender a los 2 años de heredar produce la misma base imponible que vender a los 10 años.
5. Exención por Reinversión en Vivienda Habitual
El artículo 38 LIRPF permite eximir la ganancia si el total obtenido se reinvierte en la adquisición de la vivienda habitual del transmitente dentro de los 2 años anteriores o posteriores. Para que sea aplicable, el inmueble vendido debe haber sido la vivienda habitual del contribuyente durante al menos 3 años consecutivos antes de la venta. Un heredero que vende la vivienda habitual del causante — que nunca fue su propia residencia — no puede aplicar esta exención.
6. Calendario de Actuaciones
Paso 1
Paso PaAceptación de herencia y escritura de adjudicación
Tras el pago o bonificación del ISD
2
Pago o liquidación del ISD
Dentro de 6 meses del fallecimiento
3
Inscripción de la propiedad a nombre del heredero en el Registro
1-3 meses tras la escritura
4
Firma de la escritura de compraventa
Una vez inscrita a nombre del heredero
5
Modelo 211 (retención 3%) — sólo no residentes
En el plazo de 1 mes desde la escritura
6
Modelo 210 IRNR o IRPF anual
3 meses desde la venta / declaración anual
7
Plusvalía Municipal
30 días desde la venta