Renta presunta en España y Convenio de Doble Imposición con China

Renta presunta en España y Convenio de Doble Imposición con China

Comprender la renta inmobiliaria imputada en España para residentes de China
Los residentes de China que poseen inmuebles en España deben saber que la legislación fiscal española aplica una regla de renta inmobiliaria imputada incluso si el inmueble no está alquilado. España presume que un inmueble vacío continúa generando un beneficio económico para su propietario, conocido como “renta presunta” o “renta imputada”, y ese beneficio tributa cada año. Esta obligación se aplica aunque el propietario no utilice el inmueble en absoluto. Muchos propietarios extranjeros creen erróneamente que “si no hay alquiler no hay impuesto”, pero esto no es cierto bajo la ley española.

Para los residentes de China, la renta imputada se calcula como un porcentaje del valor catastral del inmueble en España. El porcentaje aumenta si el valor catastral ha sido revisado, lo que significa que el coste fiscal puede crecer automáticamente con el paso del tiempo sin que la situación del propietario cambie. Tanto si se trata de una vivienda vacacional, un inmueble heredado o una residencia familiar para uso privado, las autoridades tributarias españolas exigen declarar esta renta imputada y pagar el impuesto correspondiente aun cuando no exista flujo de alquiler real.

Cómo se calcula la renta presunta para residentes de China

La base imponible de la renta imputada se obtiene aplicando al valor catastral un porcentaje establecido por ley. Este porcentaje es más alto cuando el valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años y más bajo cuando no ha sido actualizado recientemente. El resultado no es el impuesto en sí, sino la renta teórica sobre la que se aplicará el tipo impositivo del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) o el IRPF si el contribuyente es residente fiscal en España.

Si el inmueble está alquilado solo parte del año, España aplica un sistema mixto: la renta real del alquiler tributa en los meses alquilados y la renta presunta se aplica en los meses no alquilados. Es decir, para un residente de China deben calcularse, declararse y pagarse ambas rentas en el mismo ejercicio fiscal. La ley española no permite excluir la parte de renta imputada simplemente porque haya habido alquiler parcial.

Cómo afecta el Convenio de Doble Imposición entre España y China a la renta presunta

El Convenio de Doble Imposición entre España y China desempeña un papel decisivo para determinar si la renta presunta gravada en España debe tributar también en China. En la mayoría de convenios, la tributación de rentas inmobiliarias —incluidas las rentas reales y las rentas imputadas— corresponde al país donde se encuentra el inmueble. Por tanto, España tiene prioridad para gravar porque el inmueble está situado en territorio español. China puede seguir gravando a sus residentes por renta mundial, pero si el convenio se aplica correctamente, China debe conceder un crédito fiscal por el impuesto abonado en España.

Sin embargo, la protección del convenio no se aplica de forma automática. Los residentes de China deben presentar primero la declaración de impuestos en España y posteriormente reclamar el crédito fiscal en China aportando documentación oficial que pruebe el pago en España. Si el crédito fiscal no se solicita correctamente, la misma renta presunta puede terminar tributando dos veces —una en España y otra en China— pese a que la protección del convenio exista en teoría.

Obligación anual de presentar impuestos en España para propietarios de China

Los residentes de China que poseen inmuebles en España están obligados legalmente a presentar cada año la declaración correspondiente, ya sea por renta de alquiler real o por renta presunta. España no envía avisos automáticos ni recordatorios. Si la declaración no se presenta, los impuestos no desaparecen: se acumulan silenciosamente junto con recargos, sanciones e intereses. Muchos propietarios extranjeros descubren la obligación años después, normalmente cuando venden, heredan o realizan trámites con la administración.

Aunque el inmueble no genere ingresos reales, los propietarios de China deben presentar una declaración por cada propiedad cada año. Si existen varios copropietarios, cada titular debe presentar su propia declaración proporcionalmente a su porcentaje de titularidad. El sistema fiscal español no permite declaraciones conjuntas en materia de inmuebles para no residentes.

Riesgo de doble imposición para residentes de China si no se reclaman correctamente los beneficios del convenio

Como China puede gravar también la renta mundial, la renta presunta relativa a un inmueble en España podría quedar sometida a doble tributación si no se aplican los mecanismos del convenio. España grava por la localización física del inmueble; China grava porque el contribuyente es residente allí. Si no se invoca el convenio, el propietario pagará dos veces impuestos completos sobre un ingreso que nunca ha recibido.

Para evitarlo, los residentes de China deben conservar pruebas del impuesto pagado en España, incluyendo justificantes de pago, resguardos de presentación y documentación catastral. En la declaración de impuestos en China, el contribuyente debe solicitar el crédito fiscal extranjero conforme al convenio. Si el convenio asigna derechos exclusivos de tributación a España, puede ser necesario presentar una declaración de exención basada en el tratado. Si no se hacen estos trámites, los beneficios del convenio se pierden en la práctica.

Ejemplos prácticos de renta presunta para residentes de China

• Un residente de China con un apartamento en España valorado en 200.000 € (valor catastral 105.000 €) que nunca alquila la vivienda pagará cada año impuesto en España por la renta presunta.
• Si China grava renta mundial, esa misma renta teórica también puede tributar allí salvo que se aplique un crédito fiscal extranjero.
• Si el inmueble se alquila seis meses al año, España grava la renta real durante ese periodo y la renta presunta en los otros seis meses.
• Los inmuebles heredados siguen el mismo régimen: aunque estén vacíos, la renta presunta se aplica igualmente.
• Incluso en viviendas de uso familiar, residencias de vacaciones o segundas residencias, la renta imputada se aplica siempre que no exista alquiler durante todo el año.

Estrategias para reducir la exposición a la renta presunta para residentes de China

Los propietarios de China pueden reducir la carga fiscal revisando los valores catastrales, comprobando si ha habido revisiones recientes que aumenten el porcentaje imputado y presentando las declaraciones en plazo para evitar sanciones. Quienes alquilan de forma ocasional deben documentar correctamente las fechas de alquiler para que solo los meses no alquilados tributen como renta presunta.

La planificación también puede incluir opciones del convenio, ajustes de titularidad, coordinación de fechas de presentación y, cuando proceda, la eliminación de retenciones extranjeras si España tiene derechos exclusivos de imposición. Revisiones anuales ayudan a asegurar que cambios en catastro, convenios o tipos impositivos no incrementan la carga fiscal silenciosamente.

Consideraciones finales para residentes de China con bienes inmuebles en España

Poseer un inmueble en España mientras se reside en China implica gestionar dos sistemas fiscales simultáneamente. España grava la renta —real o imputada— porque el inmueble se encuentra en su territorio. China puede gravar por renta mundial porque el propietario es residente allí. El Convenio de Doble Imposición entre España y China tiene como objetivo evitar la doble tributación, pero solo funciona si las declaraciones se presentan correctamente y se conserva la documentación adecuada.

Quienes no se acogen a los beneficios del convenio o no presentan anualmente la declaración de renta inmobiliaria pueden acabar pagando mucho más de lo necesario. Con una correcta coordinación, los residentes de China pueden cumplir la normativa, evitar sanciones y prevenir la doble imposición manteniendo sus propiedades en España de forma segura y eficiente.

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