Propietarios no residentes de viviendas turísticas en España y el nuevo IVA turístico: qué cambia el 1 de diciembre de 2026
Si vives fuera y alquilas una vivienda turística en España, el RDL 26/2026 somete las estancias cortas al 10 % de IVA desde el 1 de diciembre de 2026. Alta en el IVA, Modelo 036 y 303, el NIF, la trampa de la inversión del sujeto pasivo para no establecidos, la deducción del IVA soportado y cómo encaja con tu Modelo 210.
Por Jacob Salama, abogado de fiscalidad internacional (Col. 11.294, Málaga)
10/9/20264 min leer
Por Jacob Salama, abogado de fiscalidad internacional (Col. 11.294, Málaga)
Propietarios no residentes de viviendas turísticas en España y el nuevo IVA turístico: qué cambia el 1 de diciembre de 2026
Una parte enorme del parque de alquiler turístico de España es de personas que no viven en España: una pareja de Mánchester con un dos dormitorios en Fuengirola, una familia de Ámsterdam con un piso en Valencia, un estadounidense que alquila junto a la playa en Marbella entre visita y visita. Para todos ellos, el Real Decreto-ley 26/2026 cambia las cuentas de tener ese piso. Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler amueblado de corta estancia queda sujeto al IVA del 10 %, y los no residentes quedan atrapados igual que los residentes —a veces con un matiz añadido que el residente nunca sufre—.
Por qué vivir fuera no te libra
El IVA grava operaciones, no personas. Recae sobre el arrendamiento de un inmueble situado físicamente en España, con independencia de que el propietario sea residente, no residente o una sociedad extranjera. No existe la vía de escape «vivo en el Reino Unido, así que esto es asunto británico»: ese argumento pertenece a la residencia a efectos de IRPF, no al IVA sobre un inmueble español. La reforma te alcanza; la única pregunta es si tu alquiler entra en la nueva categoría sujeta.
Recordatorio: qué tributa desde el 1 de diciembre de 2026
El arrendamiento amueblado tributa ahora al 10 % reducido cuando concurra cualquiera de dos circunstancias: que prestes servicios propios de la industria hotelera, o que la estancia del mismo arrendatario no supere las 30 noches. La única excepción —el alquiler de una habitación en tu residencia habitual— casi nunca ayuda a un no residente, cuyo piso español no es, por definición, la casa en la que vive.
Qué tienes que hacer ahora
NIF/NIE. Necesitas número fiscal español. La mayoría de los no residentes ya tiene NIE de la compra; si no, es el primer paso.
Modelo 036. Alta de la actividad y de las obligaciones de IVA, con efectos para las estancias de diciembre.
Modelo 303 / 390. Autoliquidaciones periódicas (normalmente trimestrales) y el resumen anual.
Facturación. Emisión de facturas con IVA aunque la reserva la gestione una plataforma.
Nada de esto sustituye tus obligaciones de IRPF: corre en paralelo, una corriente de cumplimiento nueva para quien hasta ahora solo se ocupaba de un modelo de renta.
La trampa que solo afecta a los no establecidos: la inversión del sujeto pasivo
El IVA español distingue entre el arrendador simplemente no residente y el que no está establecido en España a efectos de IVA —a grandes rasgos, el que no tiene un lugar fijo desde el que se dirige la actividad aquí—. Cuando el proveedor no está establecido y el cliente es un empresario español, la ley puede desplazar al cliente la obligación de liquidar el IVA mediante la inversión del sujeto pasivo. Que eso te aplique depende de quién sea tu huésped y de cómo esté estructurado el arrendamiento: con un particular, el IVA lo gestionas tú; con un intermediario o empresa, el análisis puede cambiar. «Establecido o no establecido en España» deja de ser un tecnicismo y se convierte en el eje de toda tu posición de IVA —conviene fijarlo antes de las reservas de diciembre, no tras una inspección—.
La cara amable: deducción del IVA soportado
La contrapartida de repercutir el 10 % es que puedes deducir el IVA de lo que entra en la actividad: comisiones de gestión y agencia, limpieza, reparaciones, mobiliario y electrodomésticos, suministros. Para un propietario que gasta de verdad en gestionar el piso, esa deducción compensa una parte real del IVA repercutido. Quien se da de alta y ordena sus facturas recupera IVA; quien ignora la reforma, simplemente lo pierde.
Cómo encaja con tu IRPF de no residente (Modelo 210)
El propietario no residente ya paga impuesto sobre la renta por el alquiler. Los residentes en la UE/EEE presentan por lo general el Modelo 210 sobre el rendimiento neto, muchas veces trimestral; los residentes fuera de la UE/EEE (Reino Unido tras el Brexit, Estados Unidos) tributan normalmente sobre el ingreso bruto, sin deducciones y a un tipo mayor. La nueva capa de IVA no cambia nada de esto: se superpone. Son sistemas con lógicas distintas: el IRPF atiende a dónde vives tú y a si hay convenio; el IVA solo atiende a que el inmueble está en España y la estancia es corta.
No olvides la capa local: el recargo del IBI
Los ayuntamientos de «zonas de mercado residencial tensionado» pueden añadir hasta un 50 % al IBI de las viviendas de uso turístico —100 % para titulares de dos o más, 150 % para cuatro o más—. El no residente con varios pisos en España cae de lleno en los tramos altos. Comprueba si el municipio es zona tensionada antes de comprometerte a mantener un piso en el mercado turístico.
Monta bien tu IVA de no residente a la primera
¿Dudas de si estás «establecido» a efectos de IVA o de quién repercute el impuesto? Una revisión breve ahora sale mucho más barata que deshacer un alta mal hecha en una inspección de 2027.
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