Plusvalía Municipal: La Guía Definitiva para Extranjeros en Marbella

Plusvalía Municipal en Marbella: ¿Qué es y Quién la Paga?

La plusvalía municipal es un impuesto que grava el aumento de valor del suelo de un inmueble urbano. Este valor se mide desde el momento de su adquisición hasta su transmisión, ya sea por compraventa, herencia o donación. La confusión surge a menudo sobre quién es el sujeto pasivo (el obligado a pagar).

• En una Compraventa: Por regla general, el pago de la plusvalía corresponde al vendedor (el transmitente). Sin embargo, cuando el vendedor es una persona física no residente en España, la ley establece una excepción fundamental: el comprador es el responsable de retener y pagar el impuesto al ayuntamiento en nombre del vendedor no residente. Esta medida legal busca garantizar que el impuesto sea cobrado, ya que podría ser difícil para la administración local perseguir a un no residente para el cobro. Es crucial que el comprador verifique la residencia fiscal del vendedor y, si es no residente, se asegure de retener el monto de la plusvalía y de liquidarlo correctamente. De lo contrario, el ayuntamiento le reclamará el impuesto a él.

• En una Herencia: En los casos de herencia (o donación), el responsable del pago de la plusvalía es el heredero (o el donatario), es decir, la persona que recibe el inmueble. La condición de residente o no residente del heredero no altera esta obligación, aunque el procedimiento de pago puede variar. Los no residentes tienen las mismas obligaciones y derechos que los residentes, incluyendo el acceso a las bonificaciones que ofrezca cada ayuntamiento, siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos.

Cálculo de la Plusvalía para extranjeros viviendo en Marbella: Dos Métodos a Elegir

Gracias a la reforma legal de 2021, cualquier contribuyente (residente o no) puede elegir entre dos métodos para calcular la base imponible de la plusvalía y aplicar el que le resulte más beneficioso.

1. Método Objetivo (o del Valor Catastral): Este método utiliza el valor catastral del suelo (excluyendo la construcción) y le aplica unos coeficientes que dependen del número de años que han transcurrido entre la adquisición y la transmisión de la propiedad. Los coeficientes son fijados por el Gobierno y revisados anualmente, con un máximo del 0,45 para 20 o más años. El resultado es el "incremento teórico." A esta base imponible se le aplica el tipo impositivo que determine el ayuntamiento (hasta un 30%).
   Ejemplo Práctico:

   • Un no residente hereda un apartamento en Málaga con un valor catastral del suelo de $60.000.

   • El inmueble fue adquirido por el fallecido hace 15 años. El coeficiente aplicable es 0,40.

   • Incremento teórico: $60.000 x 0,40 = $24.000.

   • Tipo impositivo de Málaga: 29%.

   • Cuota íntegra de plusvalía: $24.000 x 29% = $6.960.

2. Método de Ganancia Real: Este método se basa en la ganancia real que ha experimentado el valor del suelo. La base imponible se calcula restando el valor del suelo en el momento de la adquisición del valor del suelo en el momento de la transmisión. Si el resultado es una pérdida, no se paga plusvalía. Para usar este método, se debe demostrar la ganancia o pérdida real con la documentación adecuada, como las escrituras de compra y de transmisión.
   Ejemplo Práctico:

   • Siguiendo el ejemplo anterior, si el valor del suelo en la escritura de adquisición (hace 15 años) fue de $35.000 y el valor del suelo en la herencia es de $50.000.

   • Incremento real: $50.000 - $35.000 = $15.000.

   • Tipo impositivo de Málaga: 29%.

   • Cuota íntegra de plusvalía: $15.000 x 29% = $4.350.

En este ejemplo, el heredero no residente elegiría el método de ganancia real, ya que el impuesto a pagar ($4.350) es significativamente menor que el del método objetivo ($6.960).

Bonificaciones para Herederos no Residentes en Marbella

Las bonificaciones son uno de los aspectos más importantes a considerar. Muchos ayuntamientos ofrecen descuentos significativos en la plusvalía para herederos, y los no residentes tienen derecho a ellas en las mismas condiciones que los residentes. Sin embargo, las normativas varían mucho de un municipio a otro, y es esencial conocer las específicas de Málaga.

• Marbella: Este municipio es conocido por su generosidad. El Ayuntamiento de Marbella ofrece una bonificación del 95% en la plusvalía por herencia para cónyuges, descendientes (hijos, nietos) y ascendientes (padres, abuelos). A diferencia de otros municipios, tradicionalmente no exige el requisito de convivencia en la vivienda, lo que beneficia directamente a los herederos no residentes que no vivían en la propiedad. Si la cuota de plusvalía calculada es de $9.000, un heredero directo en Marbella solo pagaría $450.

• Málaga: El Ayuntamiento de Málaga tiene una normativa más específica. Ofrece una bonificación del 95% para cónyuges, hijos y padres, pero solo si el inmueble era la vivienda habitual del fallecido y el heredero convivía con él. Para los herederos directos que no convivían, existe una bonificación menor, del 12,5%, siempre que el valor catastral del suelo no supere los $150.000. Esto significa que un heredero no residente en Málaga (que no convivía con el fallecido) tendrá una bonificación menor o, en muchos casos, no tendrá ninguna.

Plazos y Procedimientos para el Pago de la Plusvalía en Marbella

Los plazos para la declaración y el pago de la plusvalía son los mismos para residentes y no residentes: 6 meses desde la fecha de fallecimiento. Se puede solicitar una prórroga por 6 meses adicionales dentro del plazo inicial.

El proceso para un no residente es idéntico al de un residente:

1. Recopilación de documentos: Necesitará el certificado de defunción, el testamento y la escritura de aceptación de herencia (cuando se tramite), las escrituras de adquisición del fallecido y la referencia catastral del inmueble.

2. Cálculo y Declaración: Se debe presentar la declaración ante el ayuntamiento correspondiente (Gestrisam en Málaga, por ejemplo), optando por el método de cálculo más favorable.

3. Liquidación y Pago: El ayuntamiento emitirá una liquidación o se requerirá una autoliquidación con el importe a pagar. El pago se realiza en una entidad bancaria.

Conclusiones Clave para No Residentes en Marbella

La plusvalía municipal es un impuesto ineludible en España. Sin embargo, un no residente puede gestionar su pago de forma inteligente si conoce las reglas del juego.

• Venta: Si eres un no residente que vende una propiedad en España, asegúrate de que el comprador retenga y pague la plusvalía. Es su obligación legal y te evitará problemas futuros.

• Herencia: Si heredas una propiedad, el pago es tu responsabilidad. Elige siempre el método de cálculo que te beneficie (objetivo o ganancia real).

• Bonificaciones: Si el inmueble está en Marbella, las bonificaciones son muy altas y benefician a casi todos los herederos directos. En Málaga, la bonificación del 95% tiene condiciones estrictas de convivencia. Investiga siempre la ordenanza municipal del lugar exacto donde se encuentre la propiedad.

Asesoramiento Profesional: Debido a la complejidad y a las diferencias entre municipios, es altamente recomendable contratar a un abogado o asesor fiscal especializado en herencias y fiscalidad para no residentes en España. Un experto puede asegurar que se apliquen todas las bonificaciones y que la liquidación se realice de forma correcta, evitando pagos innecesarios o sanciones.

Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Consulte a un profesional para su caso particular.