La regla de las 30 noches: ¿cuándo pasa un alquiler amueblado en España a tributar por IVA?
Desde el 1 de diciembre de 2026 un alquiler amueblado en España tributa al 10 % de IVA cuando la estancia del mismo arrendatario es de 30 noches o menos, o cuando se prestan servicios hoteleros. Dónde cae la línea de las 30 noches, cómo trata la media y larga temporada, la excepción de la habitación en tu casa y por qué ese número decide toda tu tributación.
Por Jacob Salama, abogado de fiscalidad internacional (Col. 11.294, Málaga)
10/10/20263 min leer
Por Jacob Salama, abogado de fiscalidad internacional (Col. 11.294, Málaga)
La regla de las 30 noches: ¿cuándo pasa un alquiler amueblado en España a tributar por IVA?
Tras el RDL 26/2026, un único número decide si tu alquiler amueblado en España lleva IVA: 30 noches. Desde el 1 de diciembre de 2026, si la estancia del mismo arrendatario es de 30 noches o menos, el arrendamiento tributa al 10 % de IVA; si supera con holgura las 30 noches y no prestas servicios hoteleros, sigue exento. Todo lo demás —tu alta, tus facturas, tus precios— depende de en qué lado de esa línea cae cada reserva. Este artículo va de leer bien la línea.
De dónde sale la regla
El RDL 26/2026 reescribe el artículo 20.Uno.23.º.e') LIVA. El arrendamiento amueblado queda excluido de la exención —y pasa a tributar— cuando concurra cualquiera de dos supuestos: que el arrendador preste servicios complementarios propios de la hostelería (el criterio de siempre) o que «su duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches». Dos detonantes independientes; basta con uno.
Cómo se cuentan las 30 noches
El test es por reserva y por arrendatario. Un huésped que se queda 5 noches está sujeto; uno de 29, también; uno de 30, también (la norma dice «no supere las 30»). Un mismo arrendatario cuya estancia llega a 31 noches o más queda, en principio, fuera de este detonante temporal. La referencia es la estancia del mismo arrendatario, no tu patrón anual: un piso que alquilas 20 veces al año en bloques semanales son 20 estancias cortas sujetas, no una larga.
No intentes trocear ni coser estancias
Surgen dos tentaciones, ambas arriesgadas. Trocear una estancia corta real en papeles que parezcan más largos no cambia la duración real. Coser varias estancias cortas del mismo huésped en un contrato «largo» ficticio, cuando la realidad es un alquiler turístico rodado, invita a la Administración a mirar el fondo por encima de la forma. Lo seguro es que el contrato coincida con lo que de verdad ocurre y repercutir el IVA en consecuencia.
Media y larga temporada: la zona gris que conviene entender
Entre el alquiler por noches y la vivienda todo el año hay un espectro: el nómada digital que toma un piso seis semanas, el visitante de invierno que se queda tres meses, el profesional en un traslado de cuatro meses. Cuando son alquileres reales a un mismo arrendatario que superan 30 noches y sin servicios hoteleros, quedan fuera del nuevo detonante de IVA. Es un punto de planificación importante: pasar parte de una cartera del uso turístico por noches a estancias más largas a un solo arrendatario puede sacarla del IVA —y, aparte, del recargo de IBI turístico y hacia las reducciones de IRPF reservadas al alquiler de vivienda—. La reforma está diseñada a propósito para hacer atractivo ese giro.
El detonante de los servicios sigue en pie
No olvides la otra mitad de la regla. Incluso una estancia larga tributa si prestas servicios «propios de la industria hotelera» —limpieza diaria durante la estancia, cambio de ropa, lavandería, recepción, comidas—. Un alquiler de tres meses con servicio de limpieza semanal puede acabar en IVA por la puerta de los servicios aunque supere las 30 noches. Ten claro qué servicios cruzan la línea antes de anunciarlos.
La excepción de la habitación en tu casa
Hay una salvedad. Cuando la estancia corta se produce en el apartamento o vivienda en la que el arrendador tiene su residencia habitual, sigue exenta. Alquilar una habitación en la casa en la que vives no te lleva al IVA por el detonante de las 30 noches. La excepción es estrecha y personal de la vivienda del propio arrendador; no se extiende a un segundo piso, por cercano que esté.
Ejemplos resueltos
Una semana de agosto, piso turístico en Marbella. 7 noches, mismo huésped, sin servicios hoteleros —7 ≤ 30, así que tributa al 10 % de IVA—.
Un nómada digital toma un piso en Málaga 10 semanas. 70 noches, un solo arrendatario, solo llaves —supera 30 y sin servicios hoteleros, así que fuera del nuevo detonante de IVA—.
Visitante de invierno, 3 meses, con limpieza semanal incluida. Más de 30 noches, pero la puerta de los servicios está abierta —tributa por el detonante de los servicios—.
Una habitación en el piso donde de verdad vives, alquilada los fines de semana. Estancias cortas, pero en tu residencia habitual —exenta—.
¿No sabes en qué lado de la línea caen tus reservas?
Clasificar bien las 30 noches merece una comprobación de cinco minutos antes de facturar.
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