Donación de vivienda en Madrid a un hijo residente en el extranjero: claves fiscales

La obligación real de tributar en donaciones de inmuebles en Madrid

Donar una vivienda a un hijo que reside fuera de Madrid genera automáticamente la aplicación de la obligación real de contribuir en nuestro país. Este concepto se basa en un criterio territorial: todos los bienes inmuebles localizados en Madrid tributan aquí, con independencia de la residencia del donante o del donatario. Es decir, aunque el hijo viva en Francia, Reino Unido, Estados Unidos o cualquier otro lugar, si el inmueble está situado en territorio español, el hecho imponible del Impuesto sobre Donaciones nace en Madrid y no puede eludirse.

El principio de obligación real se diferencia del de obligación personal, que se aplica a residentes fiscales en Madrid por todas las donaciones que reciban, con independencia de dónde se encuentren los bienes. De este modo, el legislador asegura que tanto los residentes como los no residentes tributen cuando el bien objeto de transmisión está en Madrid.

En la práctica, esto significa que los padres residentes en Madrid o en el extranjero que donan una vivienda en Madrid, Barcelona, Valencia o cualquier otra localidad española a un hijo que vive fuera, tendrán que liquidar el Impuesto de Donaciones en la comunidad autónoma donde radique el inmueble. No importa la nacionalidad del hijo ni el país donde tribute habitualmente: el punto de conexión es claro y directo.

El objetivo de esta norma es evitar que se pierda recaudación por operaciones en las que los bienes permanecen en territorio español, aunque las personas implicadas se encuentren fuera. Por tanto, cualquier donación de inmueble a un no residente deberá analizarse bajo este prisma, garantizando la correcta presentación de la declaración correspondiente y el pago del impuesto dentro de los plazos legales.

Diferencias entre herencia y donación en inmuebles en Madrid

Una de las dudas más comunes de las familias es si conviene donar en vida una vivienda o esperar a la herencia. La diferencia esencial radica en los impuestos que se generan en cada caso.

En la donación, además de liquidar el Impuesto de Donaciones, el donante debe tributar en su IRPF por la posible ganancia patrimonial. Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (valor declarado en la donación) y el valor de adquisición (precio por el que se compró el inmueble en su día, más mejoras y gastos). Si la vivienda fue adquirida hace décadas por un valor bajo y hoy tiene un valor de mercado alto, la plusvalía generada puede ser muy elevada. Esta circunstancia convierte a la donación en una operación con dos frentes fiscales: para el hijo (donatario) en el Impuesto de Donaciones y para el padre o madre (donante) en el IRPF.

En cambio, en la herencia, aunque los herederos deben pagar el Impuesto de Sucesiones, el donante fallecido no tributa en IRPF porque el hecho imponible se extingue con la muerte. Por este motivo, en ocasiones se recomienda planificar la transmisión mediante testamento en lugar de donación, especialmente si el inmueble ha experimentado un fuerte aumento de valor.

No obstante, la donación en vida también tiene ventajas. Permite al hijo disfrutar del inmueble de manera inmediata, facilita la transmisión en situaciones de necesidad, evita posibles conflictos hereditarios futuros y, en algunas comunidades autónomas, se beneficia de reducciones específicas cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del hijo. La clave está en analizar cada caso de forma individualizada, valorando los impuestos en ambos escenarios y las necesidades familiares.

La escritura notarial en Madrid y el registro de la propiedad

A diferencia de las donaciones de dinero, que en algunos supuestos pueden formalizarse mediante documento privado, la donación de un inmueble exige necesariamente escritura pública ante notario. Este requisito no es opcional, sino una obligación legal.

En la escritura deben comparecer el donante y el donatario (o sus representantes legales mediante poder notarial). En ella se describe el inmueble objeto de la donación, se identifica a las partes, se valora el bien y se manifiesta de forma expresa la voluntad de donar y aceptar. El notario, además, informa de las consecuencias fiscales de la operación y advierte de la obligación de liquidar el Impuesto de Donaciones en el plazo de 30 días hábiles desde la firma.

Si el hijo reside en el extranjero y no puede acudir en persona, podrá otorgar un poder notarial en su país de residencia. Ese poder deberá legalizarse mediante Apostilla de La Haya (si el país es firmante del Convenio) o, en su defecto, a través de un proceso de legalización consular. De este modo, un apoderado en Madrid podrá comparecer en su nombre en la notaría.

El incumplimiento de este requisito formal (escritura pública) puede acarrear graves consecuencias: la donación sería nula de pleno derecho en lo relativo a la transmisión de inmuebles, lo que impediría inscribirla en el Registro de la Propiedad y privaría al hijo de la titularidad registral. Por tanto, el paso notarial es indispensable para dotar de validez y seguridad jurídica a la operación.

Bonificaciones autonómicas y planificación fiscal

El impuesto de donaciones en inmuebles varía notablemente entre comunidades autónomas. Mientras que en Madrid o Madrid existen bonificaciones muy favorables para las donaciones entre padres e hijos, en comunidades como Cataluña la tributación es significativamente más elevada. Esto puede marcar la diferencia entre pagar apenas un pequeño porcentaje o enfrentarse a una cuota que suponga miles de euros. Además, si el inmueble se destina a la vivienda habitual del hijo, algunas comunidades ofrecen reducciones adicionales. En cualquier caso, estas bonificaciones no se aplican automáticamente: requieren cumplir requisitos formales, como que la operación se realice en escritura pública y dentro de los plazos establecidos. Por ello, antes de ejecutar una donación inmobiliaria, conviene planificar cuidadosamente la operación con un especialista que determine la normativa aplicable y los beneficios fiscales posibles.

Donar una vivienda a un hijo residente en el extranjero no solo es un gesto familiar, sino también una operación con implicaciones fiscales y legales de gran relevancia. Desde la tributación por obligación real hasta la escritura notarial y las bonificaciones autonómicas, cada detalle cuenta para evitar problemas y reducir costes.

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