Alquiler turístico o alquiler de larga duración en España: las nuevas cuentas fiscales tras el RDL 26/2026
El RDL 26/2026 inclina a propósito las cuentas del alquiler turístico al de larga duración: 10 % de IVA y recargos de IBI de hasta el 150 % en el uso turístico, frente a exención de IVA y reducciones de IRPF en el arrendamiento de vivienda. Comparación clara para el propietario internacional que decide hacia dónde orientar su piso desde el 1 de diciembre de 2026.
Por Jacob Salama, abogado de fiscalidad internacional (Col. 11.294, Málaga)
10/12/20263 min leer
Por Jacob Salama, abogado de fiscalidad internacional (Col. 11.294, Málaga)
Alquiler turístico o alquiler de larga duración en España: las nuevas cuentas fiscales tras el RDL 26/2026
El RDL 26/2026 no es un cambio fiscal neutro: es un empujón con dirección. Cada palanca que acciona encarece un poco el alquiler turístico y abarata un poco el arrendamiento de vivienda. Si tienes un piso en España y lo alquilas, la reforma te está pidiendo, en la práctica, que rehagas las cuentas y decidas hacia dónde orientar la vivienda desde el 1 de diciembre de 2026. Este artículo pone sobre la mesa las nuevas cuentas para un propietario internacional.
Las tres palancas, una al lado de otra
Compara las dos vías en las palancas que toca la reforma:
IVA. Alquiler turístico/corta estancia → ahora 10 % de IVA desde el 1 de diciembre de 2026, con su cumplimiento asociado. Arrendamiento de vivienda → exento de IVA, como siempre.
IBI. Uso turístico en municipio tensionado → recargo de hasta el 50 %, hasta el 100 % para titulares de dos o más viviendas turísticas y el 150 % para cuatro o más. Uso residencial de larga duración → sin recargo.
IRPF. Alquiler turístico → excluido de las reducciones del rendimiento. Arrendamiento de vivienda → conserva las reducciones que la ley reserva a la vivienda, que pueden rebajar mucho la renta gravable.
Leídas juntas, el mensaje es inequívoco: el Estado sube el precio de la opción turística y baja el de la residencial, a propósito.
Qué inclina la balanza en tu piso
La respuesta correcta no es la misma para todos. Depende de:
Ubicación y temporada. Un piso bien situado con tarifas por noche fuertes ocho meses puede seguir rentando más que un alquiler largo aun con el 10 % de IVA y un recargo de IBI. Un piso de temporada floja con ocupación irregular, a menudo no.
Cuántas propiedades tienes. El recargo de IBI escala con dureza —el cuarto piso turístico puede cargar un recargo del 150 % que el primero no—. Las carteras lo notan mucho más que el propietario único.
Si tu municipio es zona tensionada. Sin declaración, no hay recargo de IBI —así que el estatus local del pueblo puede voltear la comparación por sí solo—.
Tu tolerancia al cumplimiento. Un alquiler de vivienda es administrativamente ligero; una operación turística con IVA es una rutina trimestral. Algunos propietarios pagarán un poco por simplificarse la vida.
La vía intermedia: alquileres de temporada a un solo arrendatario
Hay una tercera opción que la reforma premia en voz baja. Un alquiler real a un mismo arrendatario que supere 30 noches, sin servicios hoteleros, queda fuera del nuevo detonante del 10 % de IVA y, si es de naturaleza residencial, puede escapar además del recargo de IBI turístico. Nómadas digitales, visitantes de invierno y profesionales desplazados son un mercado real. Para algunos propietarios, el movimiento óptimo no es ni el turismo puro por noches ni el contrato a 12 meses, sino estancias más largas a un solo arrendatario que esquivan lo peor de las nuevas cargas manteniendo flexibilidad. Modélalo antes de comprometerte.
Una comparación de principio
Toma un piso que ingresa, pongamos, 18.000 € brutos al año. Como alquiler turístico ahora lleva un 10 % de IVA que gestionar, puede atraer un recargo de IBI y pierde las reducciones de IRPF —así que lo que te queda neto es más fino que el titular—. Como alquiler de vivienda a un bruto menor, está libre de IVA, sin recargo y con reducciones de IRPF sobre la renta —así que un titular más bajo puede traducirse en un neto comparable o mejor, con mucha menos gestión—. No es que una gane siempre; es que la brecha que abre la reforma ya es lo bastante grande como para que la comparación deba hacerse deliberadamente, piso a piso.
Cómo decidir antes del 1 de diciembre de 2026
Determina el estatus de tu municipio —zona tensionada o no—.
Cuenta tus viviendas de uso turístico para ver en qué tramo de IBI caes.
Estima ocupación y tarifas realistas frente a una renta plausible de alquiler largo.
Haz la comparación neta de impuestos en las tres palancas —IVA, IBI, IRPF—.
Valora la vía intermedia de temporada antes de irte a cualquiera de los extremos.
Decide con números, no con corazonadas
Hacemos la comparación turístico-vs-larga duración para tu piso y tu municipio concretos.
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